Аудиторские и
консультационные услуги
Аудиторские услуги
Консультирование предприятий
Консультирование органов власти
Образовательные
программы
Переподготовка муниципальных служащих
Система дистанционного образования
Бизнес-семинары
Муниципальные
исследования
Экономика жилищно-
коммунального хозяйства
Экономика здравоохранения
и образования
Экономика средств
массовой информации
Междисциплинарные исследования
 

Муниципальные жилищные сертификаты
Муниципальные жилищные сертификаты


1. Краткая аннотация проекта

Цель проекта: подготовка проекта эмиссии муниципальных жилищных сертификатов для решения проблемы обеспечения жильем молодых ученых.

Основные результаты: получение "пакета" нормативных документов и методики расчетов привлечения средств граждан для решения проблемы обеспечения жильем низкодоходных слоев населения (в частности, т.н. "бюджетников").

Сроки реализации:

  • по основной части работы (подготовка проекта эмиссии) - 4 месяца,
  • по сопровождению реализации проекта (в качестве привлеченных экспертов-консультантов) - 3 года.
Бюджет рассчитан только по основной части работы; дополнительные услуги регулируются специальным соглашением.

Организация-исполнитель: Международная Академия современного знания (МАСЗ).

Директор проекта: проректор МАСЗ по научной работе, д.э.н., проф. П. А. Ореховский.

2. Обоснование необходимости проекта

Социально-экономическое развитие Обнинска как наукограда невозможно без привлечения в сферу НИОКР молодых исследователей. В то же время оплата труда ученых по крайней мере в начале их научной карьеры как правило не позволяет им арендовать (а тем более приобрести) какое-либо жилье. Таким образом, возникает порочный круг: приобретение жилья молодыми учеными невозможно в силу их низких доходов, но для того, чтобы эти доходы стали высокими, молодежи необходимо приобрести и реализовать определенный научный потенциал. Последнее невозможно сделать, не имея "крыши над головой".

С другой стороны, действовавший в советское время механизм решения этой проблемы за счет бюджетного финансирования строительства жилья представляется в сегодняшних условиях тупиковым. Этот механизм не предоставляет (и не может предоставлять, не нарушая прав личности) гарантий сохранения профессиональной специализации получателей жилья. Другими словами, при условии отсутствия своеобразных аналогов "крепостного права" молодые ученые, получившие жилье, могут уйти из науки в другие сферы общественного производства, в частности, заняться коммерцией. Полученные квартиры при этом будут приватизированы и уже не будут служить первоначальной цели решения жилищной проблемы молодых ученых.

По данным жилищного отдела городской администрации Обнинска в городе проживают около 8 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Исходя из того обстоятельства, что в сфере НИОКР, высшего образования и фундаментальных исследований в настоящее время занято около 25% работающих, можно предположить, что четверть семей из указанного количества также относятся к категории "ученых", причем, по-видимому, не менее половины из них - "молодые ученые" в возрасте до 35 лет. Отсюда объем потребности в жилье данной категории городского населения - не менее 1000 семей.

Располагаемые дирекцией наукограда финансовые средства на строительство по 2001 году составляют около 9 млн. руб. На эти средства можно приобрести 30 квартир, что составляет 3% потребности 1 тыс. семей.

Следует отметить, что это не так мало, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, улучшение жилищных условий затронет по цепочке существенно большее количество семей. Во-вторых, исходя из среднего коэффициента семейности в 3,2 человека, характерного для Обнинска, общее количество человек, улучшивших свои жилищные условия, будет уже около 100.

Тем не менее, реализация такого решения обладает существенными недостатками. К ним можно отнести:

  1. Отсутствие гарантий сохранения профессиональной специализации работников, получивших квартиры;
  2. Трудности в определении критериев распределения и их последующей реализации. Неизбежны противоречия между критериями социальной справедливости (например, учет состава семьи - наличие детей в семье дает в этом случае определенные преимущества), профессиональной состоятельности (как сравнивать достижения физиков-ядерщиков, экологов, программистов?) и экономической эффективности (очевидно, некоторые будут готовы и способны доплатить за получаемую квартиру, другие - нет).
  3. Ограниченность ресурсов для решения жилищной проблемы. Потребности обнинцев (как ученых, так и остальных членов городского сообщества) в улучшении жилищных условий ограничиваются только фантазией. Это - общая закономерность, поскольку жилье не принадлежит к благам, для которых существуют пределы насыщения потребностей (в отличие от хлеба, например). Поэтому средств, выделенных из федерального бюджета для решения жилищной проблемы, никогда не будет достаточно при условии реализации механизма "бесплатной раздачи" жилья.
В силу этого необходим такой механизм, который бы обеспечил:
  • Привлечение средств населения и средств молодых ученых для приобретения жилья;
  • Возвратность бюджетных средств, затрачиваемых дирекцией наукограда;
  • Гарантии сохранения профессиональной специализации работников, приобретающих квартиры, в течение какого-то определенного срока.
Другими словами, должно обеспечиваться воспроизводство средств, направляемых в строительство и/или приобретение жилья для научной молодежи, что позволит добиться общего, а не частичного решения жилищной проблемы. Добиться этого можно через выпуск и реализацию муниципальных жилищных сертификатов.

3. Цели и задачи проекта

Целью проекта является подготовка проекта эмиссии жилищных сертификатов для решения проблемы обеспечения жильем молодых ученых.

Для того чтобы добиться реализации данной цели, необходимо решить следующие задачи:

  1. Определить, какая схема обеспечения молодых ученых жильем является более эффективной: приобретение жилья на вторичном рынке или строительство нового жилья. Каждый из этих путей имеет свои преимущества и недостатки. В настоящее время в сфере гражданского строительства в Калужском регионе наблюдается относительно вялая конъюнктура: цены на вторичном рынке близки к ценам на строительство нового жилья. Однако если речь идет о недорогих проектах жилья с одно- двухкомнатными квартирами и (возможно) об использовании новых технологий строительства и новых материалов, то такое строительство может быть более привлекательным, несмотря на определенное омертвление средств. Кроме того, следует учитывать, что в ходе дальнейшей реализации проекта в направлении покупки жилья на вторичном рынке объем предложения неизбежно будет сокращаться и цены возрастут. Отчетность: докладная записка: "Сравнительный анализ конъюнктуры цен на первичном и вторичном рынках жилья".

  2. Произвести расчеты по пессимистическому, оптимистическому и реальному вариантам эмиссии сертификатов. Эффективность данного проекта напрямую зависит от объема привлеченных средств населения. Пессимистический вариант позволяет определить минимально необходимый для реализации проекта объем средств. Если в результате проведения первичной подписки на сертификаты заявок на покупку будет недостаточно, следует отказаться от начала реализации проекта. В свою очередь, в случае высокого уровня поступлений средств от подписки (оптимистический вариант) можно начать строительство сразу несколько домов. Во всех случаях необходимо также рассчитать сроки возврата денежных средств и полного погашения сертификатов первого выпуска. Отчетность: докладная записка: "Прогноз поступлений финансовых средств от эмиссии муниципальных жилищных сертификатов".

  3. Подготовить нормативную базу для выпуска сертификатов. Так, решение об эмиссии ценных бумаг должно быть принято городским Собранием. Полученные средства должны поступать в определенный фонд дирекции наукограда и расходоваться целевым образом, что должно регламентироваться Положением о таком фонде. Нормативной базой также должны регулироваться и другие вопросы, в частности: Кто может участвовать в приобретении/получении жилищных сертификатов; Каким образом может происходить переуступка прав на строящееся/приобретаемое жилье (обращение сертификатов); Как будет осуществляться заселение данного жилья до момента полного погашения стоимости строительства. Отчетность: проекты решений городского Собрания, Положения: "О порядке выпуска и обращения муниципальных жилищных сертификатов", "О фонде жилищного строительства наукограда", "О праве различных категорий населения на приобретение жилищных сертификатов", "О Реестре держателей муниципальных жилищных сертификатов".

  4. Провести пробную подписку на сертификаты (совместно с дирекцией наукограда); Отчетность: итоговый отчет по результатам реализации проекта. Рекомендации по эмиссии (или отмены решения о проведения эмиссии) муниципальных жилищных сертификатов.

  5. Привлечь архитекторов г. Обнинска к подготовке проекта жилого дома для молодых ученых (совместно с дирекцией наукограда);

  6. Подготовить пакет тендерной документации для проведения подрядных торгов на строительство жилых домов для молодых ученых (совместно с городской администрацией).

Отчетность по п.п. 5-6 будет осуществляться по дополнительным соглашениям с дирекцией наукограда.

4. Описание проекта: стратегия и механизм достижения поставленных целей

Общая стратегия достижения цели. В России наиболее известны два вида жилищных сертификатов с принципиально разными механизмами эмиссии. Сертификаты первого вида являются ценными бумагами, эмитируемыми федеральным правительством для обеспечения жильем военнослужащих, увольняемых в запас, лиц, пострадавших от стихийных бедствий и для некоторых других категорий граждан. В этом случае сертификат гарантирует гражданину, выбравшему тот или иной муниципалитет для дальнейшего проживания, расходование определенной суммы на приобретение (строительство) жилья из федерального бюджета. Эта сумма может оказаться меньше, чем стоимость приобретаемого гражданином жилья. В таком случае последний должен доплатить недостающие деньги из собственного кармана. В свою очередь, при возникновении "экономии" средств федерального бюджета за счет приобретения более дешевого жилья остаток денег по сертификату гражданину не достается.

Сертификаты второго вида эмитируются правительством г. Москвы и фактически заменяют собой облигации. Здесь действует двухступенчатая схема: правительство Москвы эмитирует жилищные облигации, причем на номинал одной облигации приходится 0,1 кв. м стоимости стандартного крупногабаритного панельного жилья. После окончания строительства владельцам облигаций предлагается два варианта: купив определенное количество облигаций, поменять их на сертификат, дающий право на дальнейшее получение жилья. В противном случае квартиры продаются желающим, и из полученных сумм владельцам облигаций выплачиваются как проценты, так и производится само погашение облигационного займа.

В данном проекте предполагается совместить оба эти механизма. Предполагается, что сертификаты наукограда будут частично обеспечены средствами дирекции, что делает их похожими на федеральные сертификаты. Указанное обеспечение делает данные ценные бумаги привлекательными, так как приобретение жилья с их помощью существенно удешевляет стоимость квартиры для покупателя (предположительно на 25%). В свою очередь, держатель сертификата при его приобретении должен также внести определенную сумму в строительный фонд дирекции (по-видимому, от 15% до 25%). За счет этого формируется необходимый первоначальный капитал, позволяющий начать строительство и/или приобретение жилья. По завершении строительства заселяющие дом выплачивают еще 25% стоимости строительства и постепенно (предположительно в течение двух-трех лет) рассчитываются с дирекцией наукограда (выплачивая оставшиеся 25%-35%). Наконец, после этого, течение 7-10 лет возвращается и первоначальный взнос дирекции наукограда (другие варианты: не возвращается; зачитывается и часть платежей не вносится по мере увеличения срока работы владельца жилья в бюджетной организации и/или в сфере НИОКР в целом).

Основной угрозой для реализации данного направления (строительства нового жилья по сравнению с приобретением жилья на вторичном рынке) является инфляция. В то же время за счет реализации принципа возвратности средств на 1 руб., вкладываемый дирекцией, приходится 3 руб. привлекаемых средств. При условии продолжения финансирования программы наукограда дополнительные бюджетные средства по программе строительства жилья для молодых ученых могут направляться исключительно на погашение инфляционных эффектов. Несложно увидеть, что при строительстве объекта стоимостью в 10 млн. руб. в течение года на компенсацию инфляционного эффекта в 25% (средний темп инфляции 2000 года) потребуется 2,5 млн. руб. Результатом будет снижение пропорции привлеченных средств к бюджетным с 75: 25 до 60:40 (7,5 млн. руб.:5 млн. руб.). Если проект будет реализовываться в течение трех лет, то на последние сертификаты придется уже существенно менее 50% привлеченных средств.

Фактор инфляции будет отрицательно сказываться и в случае приобретения жилья на вторичном рынке и дальнейших выплатах держателей сертификатов, получивших это жилье. Однако в этом случае его влияние по предварительным оценкам будет несколько слабее. В то же время более высокие цены вторичного рынка при относительно низком качестве предлагаемого жилья делает спорным однозначный выбор в пользу такой схемы.

Механизм достижения поставленной цели. При подготовке проспекта эмиссии необходимо решить вышеуказанные задачи. В свою очередь, последнее потребует проведения определенных исследований и расчетов. Кроме того, чисто экономическая часть данного проекта при дальнейшей его реализации непосредственно связана с принятием политических решений дирекцией наукограда. Необходимо отметить, что очередное увеличение цен на строительные материалы в преддверие летнего сезона произойдет уже в марте текущего года (по оценкам представителей предприятий - производителей строительных материалов Калужской области). Поэтому крайне желательно уменьшить временной разрыв между проведением расчетов, выдачей рекомендаций и принятием политических решений; в противном случае проведенные исследования будут быстро обесцениваться.

На первом этапе необходимо провести маркетинговое исследование цен и качества предлагаемого жилья на вторичном рынке, а также получить предварительные оценки сметной стоимости строительства нового жилья. Хотя оценки сметной стоимости частично можно получить и путем пересчета с применением коэффициентов удорожания, уже на данном этапе разработчики предполагают провести консультации со специалистами строительной отрасли с целью определения возможностей применения новых материалов и удешевления стоимости строительства. По рекомендациям этого этапа, вполне возможно, потребуется оплата привлекаемых к разработке проекта строительства дешевого жилья архитекторов и выделение землеотвода. В свою очередь, стоимость услуг архитекторов обычно составляет примерно 5% от сметной стоимости строительства объекта, что потребует от дирекции наукограда соответствующих финансовых затрат.

На втором этапе предполагается провести расчеты по различным вариантам эмиссии, с различным обеспечением (в том числе, например, смешанным - включая частичную покупку жилья), а также учитывающим различные темпы инфляции.

Третий этап предполагает своего рода "пробный маркетинг" - объяснение сущности предлагаемой схемы в прессе и проведение предварительной подписки. После чего городское Собрание и дирекция наукограда должны принять окончательное решение о реализации или отказе/отсрочке предлагаемого проекта.

Параллельно с прохождением первых двух этапов будет вестись подготовка нормативных документов, обеспечивающих выпуск сертификатов. Кроме экономического обоснования, данный проект предполагает тщательную юридическую проработку. Это обеспечивается включением в состав разработчиков как экономистов, так и юристов.

По первому и второму этапу предполагается представить промежуточные аналитические отчеты о характеристике рынка вторичного жилья и строительных услуг. Каждый из этих этапов рассчитывается примерно на месяц.

В свою очередь, подготовка окончательного варианта нормативных документов потребует учета результатов, полученных в ходе решения указанных первых задач. По-видимому, дополнительно придется учесть и результаты пробной подписки. Таким образом, работа над окончательным вариантом итогового отчета, включающего в себя проспект эмиссии, займет 4 месяца.

Наконец, по результатам решений дирекции наукограда и городского Собрания разработчики проекта могут принять участие в мониторинге и дальнейшем сопровождении реализации своих предложений. В частности, первым шагом такого рода является помощь в организации подрядных торгов на строительство. Это уже - дальнейшие перспективы реализации проекта.

5. Календарный план реализации проекта

План подготовки проекта эмиссии, где заявитель выступают основным исполнителем:

Мероприятия / Месяц 1 2 3 4
1 Обследование вторичного рынка жилья, расчеты предварительных смет строительства дешевого "малогабаритного" жилья по различным типовым проектам, сбор данных об архитектурных мастерских        
2 Расчеты вариантов эмиссии: пессимистического, оптимистического, промежуточного        
3 Публикация информации о подготовке эмиссии в обнинских СМИ. Проведение предварительной подписки на сертификаты и анкетирование        
4 Подготовка нормативной базы: проектов решения о выпуске сертификатов, положения об обращении муниципальных сертификатов, реестре держателей сертификатов, фонде жилищного строительства дирекции наукограда. Учет полученных замечаний и предложений.        
5 Подготовка итогового аналитического отчета и представление проспекта эмиссии        

План дополнительных мероприятий, где заявитель выступает в качестве эксперта, сопровождающего проект по согласованию с дирекцией наукограда:

Мероприятия / Месяц 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01
1 Подготовка архитектурного проекта строительства дома для молодых ученых - совместно с архитектурной мастерской и дирекцией наукограда (проверка и расчет плановых смет стоимости строительства)                        
2 Подготовка документации для подрядных торгов - совместно с дирекцией наукограда (разработка нормативных документов, регулирующих порядок торгов и правоотношения дирекции, держателей сертификатов и строительных организаций)                        
3 Контроль хода строительства совместно с городской администрацией и другими уполномоченными организациями (проверка финансовой отчетности, поиск поставщиков дешевых стройматериалов)                        
4 Распределение жилья и погашение сертификатов - совместно с дирекцией наукограда (подготовка документов, регламентирующих процедуры распределения жилья и урегулирования дальнейших выплат в ходе эксплуатации жилья и перехода его в собственность владельца сертификата)                        

6. Конкретные ожидаемые результаты

  1. Подготовка пакета нормативных документов и отработка методики расчетов, позволяющих привлекать средства граждан для решения проблемы обеспечения жильем низкодоходных слоев населения (в частности, т.н. "бюджетников");
  2. Двух- трехкратное увеличение отдачи средств, выделяемых по программе развития наукограда на жилищное строительство (за счет привлечения средств из других источников);
  3. Введение в строй при условии принятия проекта к дальнейшей реализации дирекцией наукограда не менее 3,5 тыс. кв. м жилья в течение двух лет.
7-8. Механизм оценки результатов. Дальнейшее развитие проекта

Результаты проекта необходимо подразделить на две группы.

Первая - результаты подготовки проекта эмиссии. Если по результатам проведения предварительной подписки будет получена итоговая сумма, близкая к оценкам пессимистического варианта проекта эмиссии, то реалистичность проекта ставится под большое сомнение. Соответственно, можно утверждать, что получены отрицательные результаты проекта. В свою очередь, если по результатам предварительной подписки будет получена сумма, позволяющая начать реализацию проекта, то результаты следует признать положительными.

Вторая группа результатов относительно слабо зависит от разработчиков проекта эмиссии. Тем не менее, если фактическая стоимость строительства жилья окажется больше, а объем привлеченных средств окажется существенно меньше, чем заложенные в расчет по различным вариантам проекта эмиссии, это можно отнести к негативным результатам. Соответственно, негативными результатами можно считать также затягивание сроков строительства, отказ владельцев сертификатов от выкупа предоставляемого им жилья; низкое качество строительства.

По итогам как подготовки проекта эмиссии, так и завершения строительства и погашения сертификатов необходимо представить аналитические отчеты, которые будут рассмотрены дирекцией наукограда. В отчетах будут представлены негативные и позитивные результаты реализации проекта. После утверждения оценок отчета дирекцией наукограда можно будет начать второй выпуск жилищных сертификатов или остановить проект.

9. Перспективы на финансовую стабильность

Подготовка проекта эмиссии жилищных сертификатов является краткосрочным и сравнительно "дешевым" проектом (4 месяца). В этом отношении проблема финансовой стабильности выполнения проекта отсутствует.

Долгосрочная финансовая стабильность реализации проекта, проблема которой заключается, прежде всего в стабильном финансировании строительства, должна обеспечиваться жестким соблюдением всеми сторонами принятых на себя обязательств. Кроме того, учитывая возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств, в соответствии с которыми какой-либо держатель жилищных сертификатов не сможет внести очередной взнос за строящееся (или законченное строительством) жилье, разработчиками предполагается возможность выставления жилья на свободную продажу и погашения сертификата в денежной форме.

10. Эффект проекта в долгосрочной перспективе

В случае получения позитивных результатов проекта подобную схему представляется логичным применить для обеспечения жильем работников бюджетной сферы Обнинска, прежде всего - учителей, врачей, работников сферы культуры, муниципальных служащих. Текущее финансовое состояние города не позволяет рассчитывать на широкомасштабное строительство жилья за счет бюджетных средств. В то же время привлечение средств населения наряду с относительно небольшими бюджетными затратами позволит оживить строительный процесс в городе и начать постепенное движение в сторону решения данной проблемы. Следует также учитывать, что реализация такого рода проектов существенно повысит уровень доверия населения к местной власти.


Вернуться в раздел "Муниципальные исследования"

 © Лаборатория экономического анализа. При использовании материалов ссылка на ЛЭА обязательна.